みなさんこんにちは！
トゥース岡本です
そんなことはさておいて
本日は瑕疵物件についてご紹介します。
大学生になるのを機に、実家を離れて賃貸物件で一人暮らしを始める方も多いでしょう。
賃貸物件を選ぶときに「瑕疵物件」という単語を目にする機会があるかもしれません。
ここでは、瑕疵物件の種類と内容についてご説明します。
瑕疵物件とは
瑕疵は「かし」という読み方で、傷や欠点、法律や当事者が予期するような状態や性質が欠けていることを意味します。
事故物件を想像するかもしれませんが、正しくは、本来備えるべきである品質や性能、機能、状態に欠陥や欠点、不具合がある物件を指します。
一般的には、瑕疵物件の種類は下記の4つです。
●物理的瑕疵物件
●心理的瑕疵物件
●法的瑕疵物件
●環境的瑕疵物件
賃貸物件における物理的瑕疵物件とは
物理的瑕疵物件とは、建物や土地そのものに物理的に重大な瑕疵がある物件のことです。
例としては次のとおりです。
建物に関する瑕疵
●雨漏り
●壁のひび割れ
●給排水管の詰まりや故障
●耐震強度の不足
●シロアリによる床下の腐食
土地に関する瑕疵
●地盤の歪み
●地盤沈下
●土壌汚染
●擁壁の破損
賃貸物件に物理的瑕疵がある場合、貸主は借主に対して契約時に重要事項説明書に記載してご説明する告知義務があります。
なお、建物の欠陥や劣化などが原因なので、時間の経過とともに欠陥は進行します。
そのため、欠陥が存在する限り告知義務は存在するのです。
リフォームなどをおこなって瑕疵が解消されると告知の必要はなくなります。
対して、法的瑕疵物件とは、物件そのものが建築基準法や消防法、都市計画法などの法に触れるものを指します。
賃貸物件における心理的瑕疵物件とは
心理的瑕疵物件とは、簡単に言うと「事故物件」です。
心理的瑕疵とは、物件そのものの性能・機能的な瑕疵はなくても、住む方が心理的・精神的な抵抗や嫌悪を感じる瑕疵のことです。
ただ、どこから告知義務が発生するかの判断基準が難しいですが、次のような場合に告知義務が必要とされています。
●過去にその物件内で人が亡くなる事件や事故があった
●周辺に反社会的勢力の事務所がある
心理的瑕疵がある場合も、貸主は借主に対して契約時に重要事項説明書に記載してご説明する告知義務があります。
いつまで告知が必要かは、国土交通省が令和3年10月8日に策定した「人の死の告知に関するガイドライン」があり、賃貸物件の場合は3年間とされています。
対して、環境的瑕疵物件とは物件そのものに問題はないものの、五感に悪影響（振動や騒音、異臭など）を及ぼす、嫌悪施設（火葬場や刑務所、風俗営業など）があるなど取り巻く環境に問題がある物件です。
心理的瑕疵は「物件そのものの過去に起きた事象」を対象としているのに対し、環境的瑕疵は「物件周辺の現在に起きている事象」を対象としています。
まとめ
賃貸物件で瑕疵物件を避けたいならば、告知義務があるので不動産業者に直接尋ねるのが良いです。
もし自分でチェックする場合は、床や風呂など一部分がリフォームされている、周辺より2割以上家賃が安い、空き部屋が多いなどのポイントを押さえましょう。
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